1) Atraso na entrega
Quando alguém compra um imóvel (ou qualquer outro produto), se obriga a pagar o preço acertado com o vendedor, à vista ou de forma parcelada. A partir daí, se houver atraso no pagamento de alguma parcela, mesmo que seja de apenas um dia, o comprador é penalizado com multa e juros de mora. E se o vendedor atrasar com a entrega, não seriam cabíveis as mesmas penalidades? É claro que sim, é isso que dispõe o Código de Defesa do Consumidor.
Regra geral, as construtoras impõem nos contratos multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês por atraso na parcela da compra e venda, contra o comprador/consumidor. No caso da Tenda, embora a multa seja de 2% (dois por cento), os juros de mora – na maioria dos contratos – é de 0,07% (sete centésimos por cento), o que corresponde a 2,1% (dois inteiros e um décimo por cento) ao mês! Nesse caso, havendo atraso na entrega das chaves, como destacado acima, terá o comprador/consumidor direto, por equidade, à multa de 2% e juros de mora de 2,1% por cada mês de atraso, ambos calculados sobre o valor do imóvel (considerando o valor que consta no contrato de promessa de compra e venda).
2) Juros de evolução de obra
Muitas construtoras, em parceria com bancos privados ou públicos, oferecem no mercado de consumo seu produto (imóvel) com a possibilidade de financiamento do mesmo antes mesmo da averbação do habite-se e entrega das chaves. Trata-se de financiamento por crédito associativo. Nesse caso todo o valor utilizado na construção do empreendimento vem de uma instituição financeira que firma contratos de financiamento com os compradores das unidades.
Na hipótese de se aderir ao crédito associativo, o consumidor acaba por assumir, durante o período de construção do empreendimento, o pagamento de prestações denominadas “juros de evolução de obra”, que são pagos diretamente ao agente financeiro e representam apenas o pagamento de juros do financiamento sem amortização da dívida contraída.
Contudo, o que se observou nos últimos anos, foi a situação incomoda do comprador ter que arcar com o pagamento dos “juros de evolução de obra” por período muito superior ao esperado. Todo o valor pago a título de “juros de evolução de obra” para o agente financeiro compreendido entre o 1º dia de atraso na entrega e averbação do “Habite-se” no cartório de imóveis é de responsabilidade da construtora, já que o comprador/mutuário não é culpado pelo atraso da obra.
Importante, contudo, salientar que os “juros de obra” não podem ser confundidos com “juros no pé”; não podem servir como desculpa para retenção das chaves do imóvel; e são pagos até o dia em que a instituição financeira (em geral a Caixa Econômica Federal) reconhece que a obra está acabada, e não até a data da entrega das chaves.
Entenda os “juros de evolução de obra”: durante o período em que o empreendimento está em construção, a instituição financeira (em geral a Caixa Econômica Federal) libera – gradativamente – o montante financiado pelos mutuários à Construtora, de acordo com a evolução da obra. Sobre tais quantias incide a taxa de juros do contrato de financiamento imobiliário, que é paga mensalmente pelos devedores/mutuários
3) Danos materiais
O atraso na entrega da unidade habitacional configura, dentro do direito, ato ilícito ou ilícito contratual, obrigando o ofensor (construtora) a indenizar a vítima do evento (comprador) pelos prejuízos e danos causados.
Além da indenização a que tem direito o consumidor pelo pagamento indevido de “juros de evolução de obra”, também poderá ter o comprador o direito de ser indenizado por tudo aquilo que gastou durante o período de atraso para sua habitação (aluguel), bem como por tudo aquilo que razoavelmente deixou de lucrar (lucros cessantes) caso o imóvel já tivesse sido entregue na data acordada.
4) Danos morais
A aquisição de um imóvel na planta/em construção ou até mesmo já construído é a realização de um sonho de todo brasileiro, a casa própria.
O direito à moradia é um direito constitucionalmente garantido a todo cidadão, e o governo, através do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é responsável por fomentar o setor e garantir a possibilidade de realização desse sonho.
O atraso injustificado gera transtornos na vida de uma família, adia a constituição de uma nova família (casamento ou filho), gera tristeza e expectativa no recebimento do apartamento, que somados à ausência de informações claras, objetivas, e ostensivas acabam por atingir a esfera psíquica do comprador.
É inegável que o atraso na entrega da unidade habitacional causa transtornos ao comprador que vão além de meros aborrecimentos (dissabores), logo, o atraso injustificado gera também o dever de indenizar pelos danos morais.
5) Vícios e defeitos de construção
Os vícios e defeitos de construção devem ser reparados pela construtora. A garantia do imóvel e áreas comuns do edifício é de 5 (cinco) anos.
